水電維修,水電工

文章来源：http://res.meadin.com/HotelData/148344_1.shtml

　　調研發現，廣州市3成長租公寓需比周邊住宅多付60%以上的租金,租金差幅度在30%-60%之間，30%以內的分別占3成、4成。　　提要　　長租公寓作為建立租購并舉的住房制度的重要一環，近年來各路資本蜂擁進場，規模呈現迅速擴張的特點，長租公寓對傳統住房租賃市場的潛在影響力不可忽略。　　本篇，廣州中原研究發展部從長租公寓的居住特點、租戶、運營商三個角度，結合市場現狀，深入分析其未來對住房租賃市場的影響。　　居住特點：長租公寓的性價比高　　對比城中村和住宅，長租公寓的客戶群較為明確，主要為20-30歲的年輕白領和學生群體。此類群體安家置業的條件和意愿不高，注重社交娛樂。在同等的租金支付水平下，性價比是左右此類群體選擇租賃哪種物業的重要原因。　　在廣州中原研究發展部實地調研的20間品牌長租公寓中，45%的長租公寓室內配置達到家私家電齊全、拎包入住的標準;只有2間室內配置偏少。　　社區公共配套方面，65%的長租公寓可以提供安保、花園、社區商業、休閑娛樂社交設施中的三項或四項公共配套。　　其中，休閑娛樂社交設施為各品牌長租公寓的主配。另外，由于長租公寓多為舊廠房、員工宿舍改建，無公建配套，故3成長租公寓無法提供花園和社區商業配套。　　長租公寓的租戶大部分來自項目周邊寫字樓、產業園區或專業市場，通勤時間比較合理，95%的長租公寓租戶通勤時間可控制在30分鐘內。　　但長租公寓的租金水平一般比周邊住宅高。調研發現，3成長租公寓需比周邊住宅多付60%以上的租金,租金差幅度在30%-60%之間，30%以內的分別占3成、4成。　　事實上，在天河區東圃板塊租住一套25平的長租公寓，月租1800元;周邊住宅小區三房月租4500元，合租人均1500元;　　如若租客選擇長租公寓，即每月多支付幾百元便可享有更大的空間私密性和更廣的社交范圍。　　相比之下，選擇住宅小區的整租門檻反而高些，且會面臨著租賃期內個別租客斷租的麻煩。　　而選擇租住城中村，會面臨著居住環境通風采光不佳，安全消防系數低，衛生環境差的問題。　　整體而言，從室內配置、社區公共配套、通勤時間、租金水平四個維度來看，租住長租公寓的性價比相對高些。　　市場需求　　長租公寓入住率普遍達82%，房源空置期短　　長租公寓私人訂制式的租住環境，越來越受年輕人追捧。目前，廣州品牌長租公寓的入住率為82%。　　其中萬科泊寓、魔方公寓、You+公寓、窩趣公寓四家品牌長租公寓的入住率接近或超過9成。　　而龍湖冠寓進駐廣州不到3個月，天河、番禺兩間店的運營時間較短，故入住率偏低，僅為21%。如若不計新進駐的龍湖冠寓，廣州品牌長租公寓的入住率則更高。　　廣州品牌長租公寓除入住率高外，空置的房源也較為搶手。　　目前，廣州78%的品牌長租公寓的房源空置期在半個月內，更有11%的長租公寓房源空置期少于3天。　　其中，荔灣區魔方公寓黃沙店、黃埔區萬科泊寓科學城店已滿租，海珠區窩趣公寓東曉南輕社區、You+公寓鳳凰新村店也只剩一兩間房源可選。　　而黃埔區萬科泊寓科學城甚至出現供不應求的現象。　　據廣州中原研究發展部實地了解，如若想入住萬科泊寓科學城店，需登記排隊且意向登記者不少，該公寓如此受歡迎的原因可歸結為三點：　　1、萬科泊寓科學城店原是黃陂員工樓的其中一棟，5層高約300戶。黃陂員工樓由8棟樓梯樓組成，除泊寓對外出租外，其它樓棟只對特定企業內部員工出租，整個小區居住約千戶，生活氛圍非常濃厚。　　2、該公寓分別有20%和10%的租戶工作地點在天河和老黃埔，輻射范圍較廣。公寓樓下即為長安村公交總站，距離地鐵6號線金峰站僅800米，交通頗為便利，可直達珠江新城商務圈和老黃埔。　　3、公寓房源分為20平的單間和30平的LOFT兩種，單間月租1800-2200元，LOFT月租2400元。　　與天河區、科學城或周邊住宅小區相比，泊寓具有一定的價格優勢，而且周邊暹崗村村民自建的簡陋公寓一房一廳月租亦需1600元。　　調研發現，該公寓90%的意向登記者可接受的價格范圍在2000元，小部分為2500元，房源和租戶的匹配度較高，對此也不難理解，為何今年萬科如此有底氣在廣州黃埔、白云區拿下三宗含自持租賃的宅地。　　盈利情況：投資回收期達預期　　長租公寓作為長期持有的物業，具有前期投入大、運營成本高、盈利模式單一的特點，對運營方的資金實力要求高，投資回收期普遍在5年以上，如天河區萬科泊寓棠下八舍店。　　案例一：萬科泊寓棠下八舍店，項目由5棟城中村握手樓改建而成，總建筑面積約4000平方米。　　因無公開資料，暫無法了解項目的具體成本。但我們可以根據目前市場上品牌長租公寓的投入情況作一下估算。　　據了解，廣州品牌長租公寓主要通過協議租賃、收購的方式取得。　　其中，協議租賃的租期一般為5-20年，房源取得成本約10-30元平月，改造期約3-12個月，改造成本約50-700萬元。　　萬科泊寓棠下八舍店改造前屬于村民個人，通過租賃的方式取得，以15年租賃期、25元平月的房源取得成本、500萬元的改造成本保守估算，項目前期投入約2300萬元。　　目前項目房源租金水平為75-96元平月，扣除運營成本，滿租的前提下每月租金收入約32萬元。　　案例二：棠下村農民自建房，一棟6層樓梯樓，總建筑面積約650平方米，自建房成本(包括地基、主體、裝修、配置等)約78萬元。　　按目前棠下村的出租行情，此棟自建房每月租金收入約1.6萬元。　　案例三：駿景花園，小區精裝109平三房，二手售價550萬元，改造出租成本可不計。目前同面積房源月租約5300元。　　在不考慮貨幣時間價值的前提下，萬科泊寓棠下八舍店的靜態投資收益回收期約為6年，棠下村農民自建房為4年，駿景花園則為86年。　　駿景花園屬商品房，購買成本價為5萬元平，由于周邊可出租的住宅、城中村房源較多，競爭激烈，小區房源租金年收益不足兩個百分點，如個人購買用于出租，投資回收期較長。　　而農民自建房不需考慮土地成本，前期投資成本低，投資回收期較短。　　萬科泊寓同樣不需考慮土地成本，但前期房源取得和改造的成本投入較大，在租金比周邊城中村高約240%的情況下，投資回收期會比農民自建房多兩年。　　其實，品牌長租公寓并不都如萬科泊寓棠下八舍店一樣，對建筑主體進行大改大修。　　若前期改造成本盡量壓縮控制，品牌長租公寓投資回收期遠比預期要短，例如：萬科泊寓五羊邨店。　　萬科泊寓五羊邨店前身為廣州東山月府的回遷房，但因為村民均有其他住房，樓棟閑置。　　萬科泊寓和村集體簽訂15年的長租協議，整棟回遷房花了半年的時間裝修，改造后共423套房源，每層約16套。　　據廣州中原研究發展部了解，萬科泊寓五羊邨店前期為了提高出租率，定價較保守，先前團隊保守測算投資回收期需要6-7年，但目前經營狀況良好，公寓租金水平達130-150平月，投資回收期有望小于預期。　　市場影響　　長租公寓發展勢頭看好，規模效應正在醞釀　　目前，租賃市場的政策紅利釋放，各路資本蜂擁進場，規模呈現迅速擴張的特點，長租公寓對傳統住房租賃市場的潛在影響力不可忽略。　　對于城中村而言，長租公寓的興起對其有積極影響。廣州共有304個城中村，主要分布在天河、海珠、白云、黃埔區，環境普遍臟亂差。近年廣州啟動城市更新計劃，明確將以全面改造和微改造方式加快推進存量土地開發，而長租公寓可以在不拆遷重建的基礎上，更有效地利用城市空間。　　另外，長租公寓租金雖比周邊城中村一般高出5成以上，但兩者并未形成競爭關系，反而對周邊城中村的租金增長起到一定的帶動作用。　　例如天河區紅璞公寓楊桃公園店，該項目由宦溪村15棟分散的村屋組成，一房一廳最低月租為1600元。品　　牌長租公寓進駐該村落后，周邊村民開始仿效，重新粉刷、增添家私家電，以往月租750元的一房一廳，目前月租為950元。　　對于住宅市場而言，目前廣州長租公寓容量小，尚未形成規模效應，對住宅租賃市場暫無明顯影響。　　從數據上看，廣州住宅租賃市場租金增幅在2014年后處于收緊的狀態，2017年租金為51.3元平月，較去年全年增幅約一個百分點，住宅租金增長較為平穩。　　廣州運營方對長租公寓的租金走勢則普遍看好，45%的品牌長租公寓明確會按年調整，15%的品牌長租公寓則半年度調整一次。　　廣州中原研究發展部在調研過程中，有項目負責人透露，長租公寓和租戶簽訂的租約，租期普遍半年起，一年的居多，兩年或以上的租期并不鼓勵。　　因為租約期內，運營方一般不會隨意調整租金，若租期限定在一年左右，租金調整會相對靈活些，也可以加快回籠整個項目的投資資金。　　租金的調整幅度在3%-8%不等，調整幅度示項目的運營情況而定。　　長租公寓發展勢頭雖好，但仍面臨著不少制約條件，如拿房渠道窄、融資難、稅收過高等。　　而目前，運營方為減輕運營壓力，會在商業水電收費的標準上，提高一定的幅度，同時加收管理費將運營成本攤分至租戶身上，這無形中抬高了租戶選擇長租公寓的門檻。　　以紅璞公寓智慧城店為例，公寓水費標準為6元噸，電費為1.6元度，為所有調研樣本中最高的;　　另外，每月收取房租的10%作為管理費，再額外收取30元的公攤消耗成本。　　如此，每月租房費用支出，在最低1700元月租的基本上提高了近2成。　　因此，發展多主體的租賃市場，還有賴于地方政府、銀行等多方支持，以及商改住等租賃政策的落地執行。　　同時，構建租購并舉的住房新體制，還需改變開發商重售輕租的開發模式和置業者租不如買的價值觀。　　現時，制約租賃市場發展的根本原因是承租人無法享受與購房者子女同等的入學權利和基本的公共服務。　　針對這一本質性問題，今年7月，廣州首次提出租購同權的新規定，11月廣州工行推出租e貸，越秀、珠江實業作為廣州首批國有租賃住房企業宣布正式拓展租賃業務。　　可以預見的是，未來廣州的租賃市場不僅僅是針對目前年輕群體的市場，還會朝加強保障人群租賃住房的方向傾斜。

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